北大教授:继续靠房地产积累财富将十分危险

2019-08-30 15:10| 发布者:搜客宝| 查看: |

(原标题:号外|北大教授:继续靠房地产积累财富将十分危险)

网易财经11月22日讯 近日在北京大学中国财富管理论坛间隙,网易号外专访了北京大学光华管理学院副院长金李。他谈及这一轮的民企困境,严重依赖投资性房地产的现状以及财富管理等问题。

他坦言,房地产行业如果继续作为老百姓财富保值增值的手段,未来会十分危险。大量财富集中在房地产领域不仅会导致购买力大大下降,而且会导致实体经济没钱可用,脱实向虚。

他分析说,在银根紧缩情况下,民营企业家过去粗放宽松的资金使用方式不可取,必须找到新的流动性来源。对于上市企业的高质押率和可能的爆仓压力,他分析说,企业家会觉得如果其他企业质押,自己不质押,那发展速度可能就会受到限制。但在现在流动性快速枯竭的情况下,就会碰到大量问题。“有的人有能力把流动性问题部分地解决掉,而那些暴露出问题的,往往是一些‘相对老实一点’的企业家,他没有其他的办法,所以他的这种股权质押的问题现在就变成一个非常尖锐的矛盾。”

在财富管理方面,他建议说投资组合于投资者可以解决长期投资需求,于销售机构也更加安全稳妥,降低了双方的风险,而且门槛其实并不高。

在财富传承方面,他提到,在家族企业中,第二代企业家开始着手家族财富资金投向的调整、会在高新科技等领域试水。

以下为部分专访实录:

财富管理现状:多在房地产 量在增长质有不足

网易号外:目前中国的财富管理处于什么阶段,有哪些突出的问题?

金李:中国的财富管理这个行业,经过十来年的发展,已经达到了一个非常大的规模。中国的经济发展,中国老百姓的富裕程度快速增加,得益于经济本身的发展和政府有意识的藏富于民。所以过去十来年,中国老百姓都变得很有钱了。

大家看到的统计数据,表明不管是从总量上来看,即160万亿到200万亿之间的可投资民间财富,还是从财富人群的规模来看,即2017年左右,大家的财富人群的规模在整个城市成年人口中间已经占到了一半以上。所谓的财富人群就是家里面能够有净的资产超过一万美金。这些人就已经开始有财富管理的需求了,所以这个行业本身是在快速地成长。

但为什么我说这只是在量上成长,在质上其实还是有很大的不足?因为总体来说,它是野蛮生长,大量的发展和当时市场里面一些比较迫切的融资需求,特别跟房地产投资有关,以及和地方政府因为融资平台产生的融资需求有关。

网易号外:您之前提到过,中国财富管理行业在发生阶段性转变,从严重地依赖投资性房地产向更广阔的大类资产配置转变,是如何转变的?

金李:中国老百姓依赖房地产,特别是通过投资性房地产来储存财富,这很大程度是不得已而为之的。因为过去十来年,房地产的发展速度很快,投资回报也比较高,风险也不是很大。而其他的中国大类资产,并没有让老百姓感觉到有那么强的获得感。他觉得其他投资从回报、风险等各方面的评判,可能并不显著地高于投资性房地产,所以大量的钱进入到房地产领域。

但是这也造成了房地产领域中的很多问题。

首先,房价上涨过快;其次,大量财富集中在房地产领域,并不能带来整个社会总物质和服务产出的提高。

其实到2012年左右,中国老百姓民间的房子居住水平,已经是达到了一个比较高的水平了,大约平均每个人的居住面积将近40平方米。大家已经不缺房子了。

当然还有结构性的问题。在一线城市、大城市,可能现在房子相对紧缺。三四线城市,包括很多农村地区,大量的房子是空置的。但是结构性的问题应该用结构性的手段去调整,而不是通过再继续增加总量(来解决)。

如果老百姓继续大量地需求房地产,导致大量的房地产继续被生产出来,这就意味着大量的房子其实并没有被有效地使用,它只是在空置,只是把它作为一种财富的保值、储存的工具。

后者是很危险的。因为如果房子的居住功能完全都解决,而老百姓现在继续不断地买房来储存财富,从社会总体上来说,30年以后,大家会有很多的房子在等着交换粮食或者是其他的服务。但是社会上其他的粮食和其他的服务并没有生产出那么多来,而只有房子。

所以从社会整体的层面上来说,它跟个体的财富感觉是不一样的。社会的总产出是最终决定这些房子能够兑换出多少未来的产品和服务的基础。如果社会总产出不增加,大量的资源投在了钢筋水泥,将来可能产生一个巨大的问题,就是人们实际的购买力会大大地缩水。这个问题现在不会出现,十年以内也不会出现,可是到了30年以后,它必将出现。

网易号外:现在能够看到的一个问题就是房地产市场的依赖症导致了其他行业的融资难、融资贵。

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